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为什么要延长房贷年龄期限？

不管是80还是75，也不管借款标准是借款人的自然年龄还是“年龄 年限”，延长房贷年龄上限，看来已经成为各地区各金融机构近期调整房贷政策的一个重要方向。为什么各地都要急于延长房贷年限呢？这主要是基于以下三方面的考虑：

第一，就是促进房地产市场的复苏，从而拉动消费和宏观经济增长。在中国，房地产的重要性毋庸置疑，国家已经再次确认了其在国民经济中的支柱地位。房地产业带动了至少几十个相关产业，比较大的产业像钢铁、水泥、建筑材料、家装、家电、设计、物业、租赁、批发零售，甚至还包括金融业等等。有调查显示，房地产业本身对GDP的直接贡献大概是6.5%，而与房地产相关的建筑业对GDP的贡献大概是6.3%，与房地产相关的批发零售业对GDP的贡献大概是9.6%，与房地产相关的租赁业对GDP的贡献大概是3%，与房地产相关的金融保险业对GDP的贡献大概是8.4%，这样粗略算下来，整个大口径的房地产及其相关产业，对GDP的贡献至少占到33.3%，占国民经济总量的三分之一，房地产业的重要性可见一斑，因此，当下房地产已经成为我国拉动消费、促进经济增长的一个重要选项。

第二，就是帮助房地产尽快去库存。经历了近几年楼市的低迷后，商品房市场，特别是新房市场的库存一直在攀升，最近有研究机构发布的一份调查报告显示，2022年，我国100个城市中，新房去库存的平均周期为19个月，有39个城市的去库存周期超过了24个月，这次最先爆出“房贷年龄期限延至80岁”的南宁市，去库存周期长达20个月。这也就是说，即使从现在开始，国家不再新建商品房了，现有的新房足足可以卖20个月才能卖光。这还只是新房，不包括存量二手房，事实上，存量二手房的库存量也是相当惊人的。空房子太多卖不出去，这不仅仅是一种社会资源的巨大浪费，同时也是资金的巨大浪费，这么多的资金沉淀在楼市中，如果能够有效激活，对于促进消费、拉动经济将是一股巨大的能量。简单算一笔账，统计显示，截至2022年底，100个城市新房库存大概为5.3亿平方米，按一套房子100平米计算，就是530万套房子，如果一套房子100万，这就是5300亿元啊，简直是天文数字。所以，有关部门是不可能坐视房地产库存继续涨下去的，延长房贷年限，也是为了给去库存再加把劲儿。

第三，就是适应人口老龄化的现状。当前我国人口老龄化问题已经非常严重了，从2012年到2021年的这10年，正是我国人口老龄化快速发展的阶段，65岁及以上老年人的数量，从1.27亿增加到了2亿人，占总人口的比重也从9.4%上升到14.2%，可以说，我国已经正式迈入了老龄化社会。以前60岁已经老的不行了，现在60岁身体健朗的人大有人在，去公园走一走，晚上去小广场逛一逛，大把的老头、老太太跳广场舞，身子骨的灵活性不比年轻人差。在这样的情况下，我们国家方方面面的政策都要进行调整，大到从国家层面对生育政策、养老政策的调整，小到一些地区对老年人优惠政策的调整，都是如此。

比如，最近我们国家延期退休政策正在讨论研究，不用问，延期退休肯定会成为必然，总之，全社会各方面的政策都需要做出必要的调整，以适应我国当前的老龄化社会现状，在这样的大背景下，房地产信贷政策也必然要做出这方面的调整，“房贷年龄期限延至80岁”成为了一个相对合理的调整方向。因为在我国，不仅仅是年轻人需要房子，中年人和老年人也需要房子，需要改善居住条件，如果房贷年龄限制不延长的话，这部分人可能就无法改善，既影响了他们对更加美好生活的追求，也压抑了老年人的消费潜力，要知道，我们国家有一些老年人，还是很有经济实力的，现在有一个很时髦的词，叫做“银发经济”，说的就是老年人的消费对经济的促进作用。所以，“房贷年龄期限延至80岁”是适应我国人口老龄化现状，促进“银发经济”发展的必然选择。

哪些人将从中受益？

那么，房贷年龄期限延至后，到底哪些人会从中受益呢？应该说，大多数人都会受益，至少会给广大的购房人更多的选择空间，有了更多的灵活性，购房人可以根据自身的实际情况和承受能力，去选择贷款的期限，金融机构也可以从中获得更多的利息收入，而房地产商卖出更多的房子，对整个国家的经济发展也是有一定的好处的。但是，最能从中获益的，主要还是以下这三类人群。

第一类就是中年购房群体。中年人群通常来说，已经事业小有成就，有了一些积蓄，他们改善住房、提升居住和生活品质的需求也会更加强烈，他们对房产的需求并不比年轻人和无房户低多少，但是，这类人群一般都已经有了至少一套房子，再买房子的话，只能算作二套，首付本来就不低了，如果贷款年限很短的话，贷同样额度的房款，每个月的月供就会多出来不少。做个简单的计算，假如一个50岁的中年人买二套房，同样是贷款100万，房贷利率1.1倍LPR、等额本息的情况下，贷款15年，每月要还房贷7768元；而如果贷款期限延长至80岁，他就可以贷35年，这样每月只需要还房贷5307元就可以，月供减少了将近2500元，压力确实减轻了不少。

第三类就是刚需中的刚需。比如，着急买房子、但是收入又十分有限的年轻人，延长房贷的年限后，这些人每月的还款压力会因此减少，有助于他们提前实现购房的梦想。毕竟，这些人虽然现阶段的收入有限，但是也是有优势的，那就是年轻，年轻就是资本，这是他们最宝贵的财富，随着年龄的增长，他们的收入也会有所增加。

对个人来说，如何选择贷款年限？

但是，客观来说，这个政策也引发了极大的争议，争议的焦点主要集中在：

其次，延长房贷的还款期限，只是一种美好的假象。虽然每个月的月供确实减少了，但是需要还款的利息总额却增加了不少，这等于是温水煮青蛙，无异于饮鸩止渴。比如，100万房贷，按照最新的基准利率LPR、等额本息计算，贷款15年和贷款30年的月供分别是7856元和5307元，而利息总额则分别是41.4万元和91.1万元，看似每月的月供减少了2500元，但实际上，利息总额却增加了50万元，利息几乎是翻倍的。因此，很多人认为，这样算下来，延长房贷还款期限根本就是得不偿失。

再次，就是能有多少人活到80岁，这是个问题。虽然现在大家的生活水平提高了，医疗条件也改善了，但是，很多人连自己都不相信能活到80岁，毕竟人生七十古来稀，活到80岁的永远都是少数。我们国家的人口数据中，没有正式公布过80岁以上老人的数量和占比，公布的只是65岁以上人口，不过我们可以大致推算一下。截至2021年底，我国65岁及以上人口为1.9亿，占到全国总人口的13.5%，那么照此推算，能活到80岁的人，肯定是到不了总人口的10%的，如果购房人贷款没还完就身故了，则会产生一些列的后续问题。比如，银行的风险如何控制？不仅贷款人因为年龄较大或者身故无法还款，而且房子本身也会因为年限过长而贬值，甚至房子的价值届时已经不如银行贷款的余额了，形成了“资不抵债”的情况，那么银行就会因此遭受损失。

当然，银行可以提前要求贷款人追加担保人或担保物，但这也会增加很多的人力物力和时间成本，对银行来说是否经济值得怀疑。再比如，会产生相应的法律风险和道德风险，很多人故意以这种方式借贷然后不还款。虽然现在也有这样的情况，但毕竟比较少见，如果一旦房贷期限延长至80岁的政策成为一个普遍的政策后，有90%的人是活不到80岁的，钱没还完人就没了的情况将会是一种常态。另外，如果借款人身故，房贷是否需要继承人来还？如果没有继承人怎么处理？或者法定继承人较多，则如何分配贷款额度，等等，这些都涉及到一系列的法律、道德和伦理问题。

所以，总体来看，“房贷年龄期限延至80岁”这个政策，大概率应该不会成为一个普遍适用的政策，而是只适合少数特定的人群，具体则由银行根据自身的风控和借款人的实际情况来决定，因此，不太可能向所有人群开放，甚至能否长期执行下去都存疑，至少对银行来说，其中蕴含的风险还是很大的。

那么，当前情况下，既然“房贷年龄期限延至80岁”这个政策已经有不少地区、不少银行正式实施了，购房人还是多了一种选择，也不见得就是坏事，只是在这里有必要提醒一下广大的购房人，不要盲目的跟风，觉得新鲜就想试试，或者看周围有人贷成功了自己也要贷这么久，大家一定要综合考虑自身的收入水平、身体状况、未来职业的前景，以及家族病史、家庭成员情况等各方面的因素后，再决定是否要贷款到80岁，毕竟一旦贷款成功，后续就是每个月都有一笔不小的固定支出，不要把自己未来的生活搞的压力那么大，既要尽力而为，又要量力而行，这才是正确的选择。