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小城市房价“鹤岗化”，竟然蔓延到了长三角，蔓延到了徐州人身边。

徐州的近邻淮北市，也出现了一大批单价2000多、总价十几万的房子。

其实，就在徐州市区范围内，也有一个地方，单价两三千的房子遍地都是，总价十几万能买一套成熟城区的房子，20万能买到三室！你敢相信吗？

这个地方，就是贾汪城区。

根据中国房产网数据统计，贾汪区房价在江苏全省倒数第一。

NO. 1｜壹

最低挂牌价1600多/㎡

大批二手房白菜价卖不掉

打开贝壳找房，徐州各区域二手房价地图显示，贾汪区平均房价仅为0.48万/㎡，而其他各区均价都在1.2万/㎡以上！

再放大到贾汪城区，密密麻麻的小区里 ，挂牌价三四千的小区遍布。

永业嘉苑，一套134平的大房子，挂牌总价25万，单价仅1863元/㎡。

同旺家园一套130平的大房子，挂牌总价22万，单价仅1693元/㎡！

注意，这个价格只是挂牌价，挂牌1年了都无人问津，现在如果想成交，估计成交价还要降。

精装拎包即住，星光花园这套88平精装房，挂牌价只2200多元/㎡。

装修更漂亮的东方宜家花园，这套116平挂牌价29万，单价仅2500元/㎡。

NO.2｜贰

实探：

白菜价小区并不差，配套挺好

贾汪房价为什么这么便宜？这些白菜价小区，真的很差吗？为此，上周徐州房哥到贾汪探访了这些小区。

第一站来到华美星光花园，挂牌均价仅2000多元/㎡。

小区位于贾汪老城区西部，为徐矿集团华美房地产开发的项目。小区的大门不显眼，和市区很多老小区一样。

但里面的楼并不破旧，而且看上去还比较新。一栋楼的施工铭牌上显示：施工时间为2011年1月至2012年1月。也就是说，这个小区建成才刚满10年！

小区里还有一大片广场，绿化非常好，还有健身器材，居民们在此纳凉、休闲、健身，其乐融融。

小区里还在进行改造施工，完工后小区将会更宜居，很难相信这样的小区房价才2000多元/㎡。

第二站，房哥来到位于贾汪城区北部的东方宜家花园，最新成交一套低楼层的房源，单价才3049元/㎡！

该小区就在贾汪的南北主轴泉城路旁。小区大门还不错，明显比星光花园上档次多了。

进入小区的这条主路两旁，有底商，绿化少，路边停了多辆“老年代步车”。但路北侧，小区环境明显好太多了，绿树成荫。

而小区里还有一片更漂亮的居民楼，外立面有欧式洋房的质感。

而且小区地段也不错，附近商场、车站、公园都有，从成交房源户型来看，方正通透很不错。

如果不是看到二手房价数据，你给说这样的房子才卖3000多一平米，打死都不信！

最后一站，房哥来到贾汪区政府西侧的文化名园。该小区最新成交的一套房源，143㎡复式总价才35万，单价仅仅2448元/㎡！

这个小区地段更好，紧靠临河公园，河对岸是区政府，环境非常好；小区西侧泉城路对过，贾汪老城成熟商业、医院、学校都很近。

走进小区，居民楼都是欧式风格，看起来也比较新。

而且小区里正在进行全面改造，完成后小区品质将会提升。

探访过后，房哥也在心里自问：这些小区才两三千一平，是小区破旧吗？不是，房龄也就十年；是小区地段偏吗？不是，附近都是成熟城区；是小区环境不好吗？不是，小区内绿化都还可以，像文化名园还是河景房。

那么为什么贾汪城区房价这么便宜呢？

NO. 3｜叁

分析：

贾汪城区房价为何“鹤岗化”

在星光花园小区门口的街上，房哥看到有一家中介。中介店门关着，推开店门，看到只有店主一人，没有其他经纪人，更没有顾客。店内白板上写着各房源的挂牌价。其中加星号推荐的一套星光花园一期4楼78平的房源，挂牌22万，挂牌单价约2800元/㎡。

房哥以卖房者身份，和店主聊了起来。

“我有星光花园的房子，想卖掉，能卖到3000元/㎡吗？”

“二楼以上的话，卖不到3000元/㎡。”店主说，最近两个月根本没成交，2000多元/㎡都很难卖掉。

“为什么贾汪的房价这么便宜？涨上不去！”房哥问。

“贾汪房子太多了！太多了！”店主说，而且贾汪的人口少，有钱的又都到市区买房了。“贾汪的房子都想卖，却没人来买，房价怎么可能涨！”

中介的观点，和房哥不谋而合。房哥综合分析，导致贾汪房价超低的原因有：

1、转型阵痛：

贾汪属资源枯竭型城区，原来以高能耗产业为主，随着煤矿关停后，矿务局工人很多回了市区；后来焦化、水泥等厂关停后，本地替代产业暂未成规模，引不来更多外地人口。

（国家划定69个典型资源枯竭型城市，贾汪位列其中）

我们看到这两年以房价超低闻名全国的鹤岗、玉门，以及最近出名的淮南、淮北，都属于资源枯竭型城市。而贾汪，正处在产业转型期，虽然未来美好，但尚在承受阵痛。

2、区位尴尬：

滴滴出行几年前曾公布“城市出行半径”排行榜，徐州出行半径14公里，北上广深的出行半径也不过30公里左右。而贾汪城区到市中心超过30公里，而这个距离有点尴尬：难被主城区辐射，又被主城区虹吸；说远吧又不太远，不能像其它县城那样形成县域中心，贾汪能吸引的区内农村人口不多。

3、供需失衡：

贾汪区土地供应巨量，为什么贾汪的地这么多？因为贾汪区原本是个资源型矿区，厂矿关停后，大量厂矿用地、塌陷区，就可以直接作为建设用地出让，不像其它县那样受耕地红线、土地征用的限制。所以贾汪区不缺地，建设的房子多，导致住宅库存巨量。

目前在贾汪城区大量楼盘卖不动，还有天量的安置房，以及大量已拍卖未开发的存量地块。

据徐州自然资源与规划局公布数据：截至2022年一季度，贾汪区存量住宅项目共有50个，存量住宅用地总面积共约422.56公顷，其中未动工土地面积约134.04公顷，已动工未竣工土地面积约288.52公顷，未售后房屋的土地面积约261.16公顷。

而主城各区的库存数据（未售房屋的土地面积）大约只有贾汪的四分之一，铜山区只有贾汪的一半多。

另一方面，在需求方面，因为厂矿关停、产业转型，贾汪城区的人口增量远远跟不上住宅开发的速度，甚至可以说“房比人多”。虽然贾汪区七普人口比十年前增长2.2万人，但近年人口增长多主要是在潘安湖、大吴等临近市区板块。而整个贾汪的人口增长速度，都远低于房子的建造速度。

而本地教师公务员、购买力强的大多在主城区买房了，靠近主城区的乡镇人口也优先选主城区买房，加上近年来大力开发潘安湖和大吴，在贾汪城区买家的需求人群更小了。

NO. 4｜肆

展望：

贾汪未来在何方？

那么，贾汪房价这么便宜，能不能买？贾汪未来发展趋势究竟如何？楼市前景如何？

根据规划，贾汪将积极融入徐州主城区：重点发展潘安新城，贾汪城区向西向南发展，逐渐与徐州主城连成一片。

另外，希望S1号线早日开建，将会加快贾汪的发展，提升贾汪城区房产价值。根据规划，S1号线将从徐州东站经潘安湖、贾汪城区至凤鸣海。

但总体来说，贾汪的未来是在潘安新城，这里不仅发展旅游、打造大学城，还承接了徐州经开区产业链和产业人口。

贾汪城区东部航拍画面

建议在贾汪城区工作生活的，可以保留一套自住；有能力的，二次置业，最好还是置换到主城区或经开区，最起码换到潘安新城。如果只想在贾汪城区买，请尽量在城区西南部买，或尽量靠近规划轻轨站买。

城市化的第一阶段是农民进城，而城市化率即将达到70%的天花板，今后进入城市化的第二阶段，即人口由小城市向中心城市聚集。那么，中小城市“鹤岗化”将越来越普遍。

徐州，作为淮海经济区中心城市，虽然对周边人口有一定的吸引力，但辐射力远不如一线、新一线城市、省会城市那么强。所以，在徐州置业，一定要将资产配置在核心板块、重点规划发展板块。

最近，国家出台新政支持发展县城，但注意的是，国家支持发展的是有产业支撑的县城，而限制人口流失的县城建设规模。所以，贾汪未来只有大力发展产业，才会有更光明的未来。目前，贾汪的转型发展势头良好，希望早日真正崛起！

徐州房哥 原创出品

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