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编号│易居房产·张涛律师团案例库YJFC2111总第407

签订房屋买卖合同时买方户籍不在房屋所在村，法院判合同无效!

【关键词】

农村房屋买卖 草契 户籍 集体土地使用权 集体经济组织

【要点提示】

“房地一体处分原则”，即俗称的“房随地走”“地随房走”。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，买卖的标的物不仅是房屋，还包括集体土地使用权，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

【当事人信息】

原告：李某

被告：贾某

【案情简介】

2001年12月，李某与贾某签订了登记在李某名下位于北京市顺义区某村的《买卖房屋草契》，草契上有当地村民委员会盖章及当地镇人民政府规划土地管理局盖章并批复同意，后贾某交纳完契税，当地税务局个体税务所向其出具了契证。

签订《买卖房屋草契》时，贾某不是房屋所在地集体经济组织成员。2002年购房后，贾某一直居住在诉争房屋，期间对该宅院又加建3间房屋，对所有房屋都装修了。贾某现在无房，只有诉争房屋可以居住，且无工作。

李某诉请：李某、贾某签订的《买卖房屋草契》无效。

【法院判决】

李某、贾某签订的《买卖房屋草契》无效。

【案件解析】

集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

被告辩称：

贾某承认签订买卖房屋草契时，其不是该村集体经济组织成员，但在2002年购房后，贾某交完税了，政府也盖章了，是合法的。法律上，红本是李某的，但李某卖给贾某了，重新登记也不是李某的。且贾某居住在诉争房屋20年了，没有工作，现在除了诉争房屋没有别的住处。

法院认为：

违反法律、行政法规强制性规定，损害社会公共利益的合同，应属无效。根据相关规定，集体土地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

经查，签订《买卖房屋草契》时，贾某户籍不在该村、贾某不是房屋所在地集体经济组织成员，故李某与贾某签订《买卖房屋草契》违反了国家相关规定，应属无效。李某要求确认《买卖房屋草契》无效的诉讼请求，于法有据，应予支持。

律师评析：

我国现行法律坚持“房地一体处分原则”，即俗称的“房随地走”“地随房走”。目前农村私房买卖中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。具体到该案而言，标的房屋的所有权以及宅基地的使用权是一个整体，因此买卖农村房屋时，买卖的标的物不仅是房屋，还包括集体土地的使用权。而国家现行法律对集体土地使用权有强制性规定，农村宅基地、房屋禁止买卖，即农村集体土地使用权只有农村集体经济组织成员才能享有，非本村集体经济组织成员无权取得或者变相取得。

强制性规定分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，违反效力性强制性规定必然导致交易行为及缔约的合同无效。就本案而言，签订案涉房屋买卖合同时买方户籍不在该房屋所在村的农村房屋买卖行为，违反的就是影响合同效力的效力性强制性规定，基于此，本案中法院判决案涉房屋买卖合同无效是正确的。

因此，签订农村房屋买卖合同时，买方是否是该村村民、买方户籍在不在该房屋所在村、买方是否是该村的集体经济组织成员，是法院裁判该类合同效力有否的关键。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》（自2021年1月1日起废止）

第五十二条第（五）项 【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国民法典》（自2021年1月1日起实施，现行有效）

第一百五十三条 【违反强制性规定及违背公序良俗的民事法律行为的效力】 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

违背公序良俗的民事法律行为无效。

《中华人民共和国土地管理法》（2020年1月1日修正，现行有效）

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（自2021年1月1日起实施，现行有效）

第一条 民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。

民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。